Seguro-fiança é cada vez mais usado como garantia de aluguel
Quem aluga um imóvel quase sempre exige algum tipo de garantia do inquilino caso esse não consiga arcar com as despesas mensais. Em alguns poucos casos o proprietário não pede nenhum tipo de segurança prévia, mas isso é raro. Na maioria das vezes recorre-se a uma das três modalidades mais usadas no mercado imobiliário: fiador, caução (depósito antecipado) ou seguro-fiança.
Segundo dados do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), no mês de setembro, o tipo de garantia mais utilizado foi a que faz uso do fiador (48%), seguido pelo depósito antecipado (32%) e pelo seguro-fiança (21%).
Ainda que o fiador seja a primeira opção, é notável o crescimento do seguro-fiança, afirma Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP: "Os futuros inquilinos estão indo de cabeça feita na hora de alugar um imóvel e estão optando mais pelo seguro-fiança, onde ele não depende do favor e da exposição das finanças de ninguém, como no caso do fiador".
Segundo ele, esse crescimento se deve às facilidades oferecidas por essa modalidade. Quem opta pelo seguro-fiança não precisa se preocupar em achar um fiador e assim evita envolver outras pessoas em sua vida particular e em possíveis problemas relacionados ao pagamento do aluguel.
A informação bate com dados da Superintendência de Seguros Privados (SUSEP), que aponta um aumento de 25% no volume de apólices de seguro- fiança, entre janeiro e maio de 2012, em relação ao mesmo período do ano passado.
A Porto Seguro, por exemplo, registrou no ano passado um aumento de 17% nas contratações desse tipo de seguro.
Para Edson Frizzarim, diretor de aluguel da empresa, o motivo do sucesso da modalidade é que, além de oferecer planos de contratos que oferecem serviços residenciais básicos, como chaveiro, os locatários buscam mais independência na hora de alugar. "Quem aluga não quer mais pedir favores a terceiros", diz Frizzarim.
Segundo Jaques Bushatsky, quem deseja alugar um imóvel e fazer uso do seguro-fiança terá que desembolsar em média o valor de um aluguel por ano.
"Quem paga mil por mês, vai ter que pagar mil de seguro-fiança", projeta Bushatsky.
Dificuldades com o fiador
A opção pelo seguro-fiança se deve muito aos problemas que um cidadão pode encontrar na hora de achar alguém que ofereça garantias em seu lugar.
"O fiador tem que expor suas finanças para quem quer alugar e para quem aluga, que, na maioria das vezes, é um desconhecido", afirma Bushatsky.
O diretor de legislação do Secovi-SP diz que hoje é muito comum pessoas migrarem para outras cidades para trabalhar ou estudar, dificultando ainda mais o processo, já que o fiador precisa ter um imóvel próprio e quitado na cidade em que o interessado deseja alugar o imóvel.
No caso da empresária Talita Natacha Araújo, 30 anos, a imobiliária abriu uma exceção ao aceitar que o fiador tivesse um imóvel na cidade de São Bernardo do Campo, ao invés da capital paulistana, onde ela desejava alugar.
"Foi difícil encontrar um fiador. Consegui um tio que não deu certo porque a esposa dele não aceitou. Recorri à minha avó, que morava em São Bernardo na época, mas com a condição de que todos os filhos dela também assinassem e se tornassem responsáveis pela fiança", conta Araújo.
Para o diretor do Secovi-SP, a exceção feita para a empresária não é recomendada, já que, caso tenha algum problema e o fiador deva ser acionado, o processo de penhora em outra cidade, feita por meio de uma carta precatória, demora pelo menos quatro meses.
Bushatsky recomenda a quem está procurando um fiador que explique à pessoa as alterações feitas na legislação no final de 2009, que prevê o fim da responsabilidade do fiador no término do contrato.
A Lei nº 825, de 1991, não previa o fim da responsabilidade do fiador na data de término do contrato, que era prorrogado automaticamente, mesmo de forma verbal.
"Muitas vezes na execução judicial o fiador nem lembrava que era responsável pela fiança e só descobria quando o oficial de justiça batia na porta", explica o diretor do Secovi, que alerta que no caso de não pagamento o processo de despejo demora até oito meses, período em que o proprietário fica sem receber nada.
O diretor recomenda que o fiador anote a data final e, assim que vencer o contrato, mande uma carta de notificação para o locador se isentando da responsabilidade da fiança do imóvel. Caso o locatário queira prorrogar o contrato terá que formalizar com fiador novamente.
Pagamento adiantado
Outra forma de garantia que costuma ser usada no mercado imobiliário é o caução, modalidade em que o locatário deposita antecipadamente o valor de três meses de aluguel em uma conta poupança em nome do proprietário do imóvel.
Segundo o advogado José Airton Carvalho Filho, especialista em direito imobiliário, o rendimento da poupança é uma forma de tentar aproximar o valor do depósito do reajuste do aluguel, que hoje é maior, mas pelo menos há um dinheiro a mais.
Essa opção, no entanto, não é a mais indicada para o locador, pois o valor do depósito é o equivalente a apenas três meses de aluguel, e um processo judicial de despejo dura oito meses. Assim, quem aluga ficará pelos menos cinco meses sem receber e impedido de buscar outro inquilino, o que demanda tempo. Por outro lado, alerta Carvalho, o inquilino tem que confiar que o senhorio não vai mexer no dinheiro.
Ausência de garantia
Há casos em que o proprietário aluga um imóvel sem exigir qualquer tipo de garantia, mas essa não é uma prática muito comum, já que 70% dos proprietários que alugam um imóvel dependem do valor do aluguel para compor a renda mensal, afirma Bushatsky, do Secovi.
Por outro lado, a Lei nº 12.112, de 2009, que alterou a lei do inquilinato, permite que o despejo por falta de pagamento seja feito por liminar que, em tese, deveria demorar 15 dias. Segundo Bushatsky, no entanto, na prática a decisão judicial leva dois meses para sair
