Estimativa do Ministério da Fazenda mostra que 20% de 105 mil contratos imobiliários fechados no ano passado no Estado de São Paulo não eram registrados. Em casos assim, é comum que o novo proprietário leve um susto na hora de fazer sua escritura, descobrindo que a empresa que vendeu o imóvel tem problemas com a Receita Federal. Confira algumas dicas para não ser surpreendido:
Como fazer contratos de compra e venda?
A compra e venda de imóvel entre particulares é regulada pelo Código Civil, não caracterizando uma relação de consumo nos termos do Código de Defesa do Consumidor. Assim, o contrato "de gaveta" deve ser evitado, já que não dá ao comprador aquilo que ele quer, que é a propriedade do imóvel. Ele até gera ao vendedor a obrigação de, um dia, transferir o imóvel para o comprador, mas a propriedade em si não está prevista no contrato.
Por isso, especialistas em direito imobiliário aconselham que o comprador investigue as condições legais do imóvel antes da compra. O vendedor ou a imobiliária são obrigados a fornecer cinco certidões, nos âmbitos trabalhista, criminal, cível, federal e tributário, para que o comprador tenha certeza que o imóvel não possui nenhum tipo de problema.
Somente assim é que as partes podem firmar o contrato de compra e venda, que deve conter os dados pessoais do proprietário e comprador, descrição e o valor total do imóvel, forma de pagamento, periodicidade, índice de reajuste, penalidades no atraso de pagamento de parcelas, valor do sinal antecipado, existência de financiamento e todas as condições prometidas pelo vendedor, especialmente a data da escritura.
Certifique-se de que todos os ajustes verbais também constam no contrato, verificando as condições previstas para uma eventual rescisão.
Em seguida, lavre a escritura e faça o registro em um cartório de imóveis.
Que particularidades possuem os contratos com construtoras?
As construtoras não costumam negociar uma nova redação para as cláusulas, alegando que o contrato é padrão. Porém, os itens que tratam do reajuste das parcelas podem surpreender os desavisados. Os problemas mais comuns são:
- reajuste retroativo, com data-base anterior à da assinatura do contrato. Isso significa pagar mais que o esperado;
- índices de reajuste alternativos, valendo aquele que apresentar a maior variação. Esta é uma prática ilegal, pois a escolha fica a critério exclusivo da construtora;
- índices de reajustes substitutivos, que serão usados quando o índice do contrato deixar de expressar o aumento ilegal de preços (congelamento, por exemplo). Apesar de ser prevista em lei, a substituição só vale a partir do fato que modificou os critérios;
Por fim, verifique se a incorporação foi registrada e se as informações contratuais correspondem às que estão no Memorial de Incorporação. Isso é feito no Cartório de Registro de Imóveis.
Como fazer um contrato de aluguel?
Na locação de um imóvel, para maior garantia, as partes devem celebrar um contrato por escrito. As cláusulas deste documento devem ser lidas atentamente e os espaços em branco devem ser inutilizados. Uma via do mesmo, datada e assinada pelos envolvidos e por duas testemunhas, fica de posse do inquilino.
No contrato é necessário constar nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver; descrição e endereço do imóvel locado; valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste (atualmente a correção é anual); forma, local e data de pagamento; modalidade de garantia; discriminação dos encargos a serem pagos; destinação do imóvel (residencial ou comercial); data do início e prazo de locação; valor da multa em caso de rescisão contratual; e o termo de vistoria que deve ser anexado ao contrato.
Em caso de imóvel com ligações de água ou luz conjunta com outras casas, exija que conste no contrato a forma e a proporção do pagamento.
Redação Terra
